关于印发《惠州市地方税务局房地产业税源管理办法》的通知

	内容分类： 税务	实 效 性：现行有效
	文    号：惠地税发[2010]29号	发文机关：科学技术部
	发文日期：2010-03-19	生效日期：2010-04-01

各县（区）地方税务局，局内各单位：

　　为加强房地产行业税收管理，市局制定了《惠州市地方税务局房地产业税源管理办法》，现印发给你们，请遵照执行，在执行遇到问题请及时向市局（税政科）反馈。

　　惠州市地方税务局房地产业税源管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为做好广东省地方税务局建安业和房地产业税源控管系统（以下简称“系统”）在我市的应用工作，规范我市房地产业的税源管理，提高征管水平，根据有关税收法律、法规和国家税务总局《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》的规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 房地产业税源管理
　　是指税务机关以房地产开发企业投资建设的房地产项目为管理对象，运用项目登记、网络开票、数据分析等控管手段，通过互联网采集房地产项目的各项信息，以及政府相关部门的第三方信息，根据系统分析情况，采取相应征管措施，实现对房地产业税源的全程控管的一种税收管理模式。

　　第三条 房地产业税源管理的指导原则
　　根据数据管税的理念，以系统为依托，实现对房地产业税源的全程控管；为构建管理、分析、评估、稽查的良性互动长效机制提供数据支持；确保应纳税款及时足额征收入库。

　　第四条 本办法所称的房地产业是指从事基础设施建设、房屋建设，并有偿转让房地产开发项目或者销售商品房（含土地、其他建筑物、附着物及配套设施）的房地产开发企业。
　　有偿转让包括取得货币、实物或其他经济利益。
　　应当纳入房地产业税源管理的情形包括：土地使用权的转让、买卖行为；住宅、公寓的开发、销售行为；办公楼的开发、销售行为；商业营业用房的开发、销售行为；其他建筑物的开发、销售行为。
　　非房地产开发企业的房地产权利人通过买卖或其他合法方式，将房产的所有权或土地使用权有偿转移给他人的行为，如办公楼的转让、二手房交易及合作建房的产品分配等，参照本办法。

　　第五条 本办法所称的房地产纳税义务人（以下简称纳税人），是指从事本办法第四条规定行为的单位和个人。

　　第六条 用户认证
　　纳税人通过互联网登录使用系统，纳税人在安装使用系统前必须与主管税务机关签订《安装使用广东省地方税务局建安业、房地产业税源控管系统协议书》（以下简称“协议”，格式详见附件），办理用户认证手续。

　　第二章 纳税人认定管理

　　第七条 在惠州市范围内从事房地产开发的纳税人区别不同情况分为自开票纳税人和代开票纳税人。
　　（一）自开票纳税人。同时符合下列条件的纳税人为自开票纳税人，可以在销售不动产所在地自行开具当地主管税务机关发售的《销售不动产统一发票（自开）》：
　　1.依法办理税务登记，持《外出经营活动税收管理证明》的外来经营纳税人依法办理报验登记；
　　2.执行国家税务总局《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》；
　　3.按照规定进行不动产项目登记并完整报送有关资料的；
　　4.按税务机关的要求安装使用广东省地方税务局建安业房地产业税源控管系统。
　　（二）代开票纳税人。不同时符合本款第一项所列条件的纳税人为代开票纳税人，可以按税务机关的要求进行项目登记、依法申报缴纳应纳税费后，向不动产所在地主管税务机关申请开具《销售不动产统一发票（代开）》。
　　纳税人的认定管理实行备案制度，由纳税人在领购发票申请时一并按照上述的条件进行自我评价，主管税务机关根据纳税人的实际情况进行审核。

　　第三章 项目登记管理

　　第八条 项目登记管理
　　项目登记管理是指税务机关根据房地产业特点，按照现行税收政策规定，以房地产项目为管理对象，指定专门的管理人员，利用系统，对纳税人通过计算机网络实时登记申报的房地产项目各开发环节的项目信息进行税收管理的一种模式。

　　第九条 项目登记的主体：因转让不动产或土地使用权而负有申报缴纳营业税义务的单位和个人，包括但不限于房地产开发企业。

　　第十条 项目登记的地点和受理机构：不动产或土地所在地的主管税务机关。

　　第十一条 项目登记的内容和步骤
　　房地产开发企业，分五个环节进行登记:
　　（一）取得土地使用权环节。在开发项目取得土地使用权30日内，即：签订《国有土地使用权出让合同》或《土地使用权转让合同》之日起30日内，应通过系统纳税人端进行土地信息登记。
　　（二）开工环节。在开发项目领取建筑施工许可证或签订建筑业施工合同之日起30日内，应通过系统纳税人端进行项目开工登记。
　　（三）预售环节。在开发项目取得预售许可证之日起30日内，通过系统纳税人端进行项目情况登记及可售楼牌号登记。
　　如纳税人未办妥预售手续的情况下，已实际取得预收款（定金）收入的，也应按要求进行登记后通过系统开具发票，在办妥预售手续后再补齐有关资料。
　　（四）确权环节。在开发项目取得商品房权属确认书之日起30日内，通过系统纳税人端进行确权信息登记。
　　（五）交易环节。在售房合同或转让土地使用权合同签订之日起30日内，通过系统纳税人端进行交易信息登记。

　　第十二条 项目登记的报送资料
　　房地产开发企业通过系统纳税人端进行各环节的登记后应在5个工作日内向主管税务机关提供以下纸质资料的原件以供审核，同时报送一份复印件留存备案。
　　（一）取得土地使用权环节
　　1.《国有土地使用权证》（《建设用地批准书》）；
　　2.《土地出让合同》；
　　3.《土地转让合同》；
　　4.土地平面图。
　　（二）开工环节
　　1.《建设工程规划许可证》；
　　2.《建筑工程施工许可证》；
　　3.施工平面图；
　　4.建筑工程设计合同；
　　5.建筑工程施工合同；
　　6.建筑工程监理合同；
　　7.拆迁补偿合同；
　　8.其他制件的安装合同；
　　9.水、电、气、暖安装协议；
　　10.联建及房屋分配协议；
　　11．主管税务机关认为需提供的其他资料。
　　（三）预售环节
　　1.《预售许可证》，分期报批预售的，应分期报送；
　　2.商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图；
　　3.可售楼牌号明细情况
　　4.项目在建筑环节的项目登记信息。
　　（四）确权环节
　　《商品房权属证明书》，分期申请确权的，应分期报送。
　　（五）交易环节
　　1.售房合同或转让土地使用权合同；
　　2.转让土地使用权应提供土地使用证以及取得该土地使用权的支付款项凭证（发票或合法有效凭证）；
　　3.付款方式为银行按揭贷款的，一并提供按揭合同。

　　第十三条 税务机关审核
　　主管税务机关对纳税人在各开发环节填报的登记信息 （包括纸质资料和系统登记信息）进行审核。
　　在开工环节经审核无误后，在系统税务端上审核同意项目登记,并由系统产生唯一的项目编码反馈纳税人。在预售环节经审核无误后，方可对该项目供售发票。

　　第十四条 有下列情形之一的，税务机关暂不予核准纳税人的项目登记信息，并在系统反馈纳税人，要求纳税人补正有关资料：
　　（一）报送项目登记资料不齐全;
　　（二）系统登记信息内容填写不齐全的;
　　（三）有依据认为纳税人的登记申报信息不真实的;
　　（四）未登记或已登记但未通过审核上一环节的登记信息，不能进行下一环节的登记。
　　（五）税务机关确认的其他情况。

　　第十五条 土地转让登记
　　纳税人原登记的土地发生转让或部分转让的，应在取得转让土地使用权收入之日起30日内，通过系统纳税人端进行土地转让登记，并持第十二条第（五）款所列资料向主管税务机关申报缴纳土地转让环节应纳地方税费。
　　纳税人转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目按本条规定执行。

　　第十六条 项目变更登记
　　已登记的房地产项目，有下列情形之一的，纳税人应自登记内容发生变化之日起30日内，通过系统进行项目登记的变更申请，并在5个工作日内报送相关的项目变更证明材料，经税务机关审核后，办理项目登记内容的变更：
　　（一）纳税人原登记开工信息发生变化的；
　　（二）纳税人原登记的可售楼牌号的信息发生变化的；
　　（三）纳税人原登记的不动产项目确权情况发生变动的；
　　（四）其它发生变化的登记内容。

　　第十七条　项目作废登记
　　已登记的房地产开发项目，有以下情形之一的，且项目未缴纳税费未开具发票的，可通过系统申报项目作废登记：
　　（一）开发单位或合作建房单位发生变化的；
　　（二）项目登记重复；
　　（三）项目登记内容发生重大错误且无法修改的。

　　第十八条 项目注销登记
　　是指房地产项目的不动产已销售完毕，且按规定期限清缴项目应纳税费的，在项目应纳税费清缴完毕之日起30日内，通过系统纳税人端进行项目注销登记的申请，并在5个工作日内报送以下资料，经税务机关审核、审批同意后，在系统税务端进行项目注销登记，并由系统自动反馈纳税人：
　　（一）房地产项目辅导自查情况表；
　　（二）项目土地增值税的清算表；
　　（三）房地产项目注销申请表；
　　（四）项目的全部完税凭证；
　　（五）税务机关要求提供的其他有关资料。
　　项目注销登记仅指项目管理的终结，不包括纳税人就该项目应纳税义务的终结，如纳税人在项目注销登记后，发现存在少缴应纳税费的，应向主管税务机关报告并在系统税务端恢复项目的登记状态，由纳税人申报少缴的应纳税费。

　　第十九条 项目注销登记条件
　　纳税人同时符合以下条件可以到主管税务机关申请项目注销登记：
　　（一）不动产已销售完毕，应纳的税费已足额入库，并且取得的收入应开具的《销售不动产统一发票》已开具完毕；
　　（二）项目开具的发票已按规定办理验销手续，库存空白发票已按规定办理缴销手续；
　　（三）经过系统的数据分析和纳税评估，所有疑点已核实并消除；
　　（四）经过主管税务机关办理应纳税费的清缴及土地增值税清缴或清算的。

　　第四章 项目发票管理

　　第二十条 项目发票管理
　　纳税人销售不动产取得的收入（包括全部价款和价外费用）或预收款（定金）时，必须通过广东地税发票在线应用系统（以下简称“发票系统”）分不动产的楼牌号开具《销售不动产统一发票》，不得使用收款收据等其他不合法凭证。
　　纳税人转让土地使用权取得收入或取得项目车位使用权经营收入时，参照本办法执行。

　　第二十一条 发票领购
　　自开票纳税人，按业务需要分项目依法向工程项目所在地的主管税务机关申请领购《销售不动产统一发票（自开）》，主管税务机关按规定的程序审批后，将发票发售纳税人。

　　第二十二条 发票开具
　　自开票纳税人在取得收入时，应按照《中华人民共和国发票管理办法》及相关的法律、法规的规定，应通过系统进行登记已取得或应确认的售房收入，并在线填开发票。
　　纳税人开具发票时，应按当次收取款项全额如实一次性开具，并按一个楼牌号当次收款开具一张发票的原则开具，严禁多个楼牌号所收取的款项开具同一张发票。

　　第二十三条 发票作废及冲销
　　纳税人发现当月已开具发票有误需作废的，应收回已开具发票的所有联次，并在发票系统进行发票作废登记，同时在需作废的发票（所有联次）上一次性填写“作废”字样。
　　纳税人发现非当月已开具发票有误需作废的，应在发票系统开具“红字”发票进行发票冲销，并将冲销发票的所有联次送税务机关审核。纳税人即在发票系统开具相同内容、金额的“红字”发票（即发票金额为负数），冲减当期的发票开票金额。

　　第二十四条 发票验销
　　纳税人在发票系统正常开具并保存开票数据后，“大集中”系统自动按纸质发票的印刷流水号顺序将纸质发票状态标识为“已用”。纳税人对正常开具的蓝字发票不需再到主管税务机关办理发票验销手续。
　　纳税人当月有作废发票的，必须于作废发票的次月15日前到主管税务机关办理作废发票验销手续。
　　纳税人当月有开具红字发票的，必须在次月15日前携带红字发票的复印件或打印件、原蓝字发票资料、开具红字发票原因的书面证明（证明包含以下内容：要冲销发票的名称、发票代码、发票号码、开票金额、开票日期、需要“红字”冲销的原因），到主管税务机关审核。
　　纳税人行发票作废登记，并在需作废的发票（所有联次）上一次性打印纳税人每次续购发票时需要填写《发票领购申请审批表》，并携带已作废未验销及未使用的空白纸质发票到主管税务机关审核。

　　第二十五条 发票防伪
　　发票系统根据发票开票信息经加密运算自动生成条形码，并打印在发票票面左上角；发票系统还根据纳税人具体项目发票的填用情况，自动按顺序产生系统自编发票号码，打印在发票票面右上角。
　　对于条形码和系统自编发票号码等内容未打印或打印不全的发票，应按作废发票处理。

　　第二十六条 代开票管理
　　代开票纳税人销售不动产的，必须依法向不动产或土地所在地的主管税务机关申报纳税并确认税款入库后，方可申请代开《销售不动产统一发票（代开）》，并按以下情形处理：
　　（一）代开票纳税人销售不动产，如属于专业开发且分多次销售的房地产项目，均须按本办法第十一条、第十二条的规定完整提供项目登记资料，自行（或在税务机关自助办税服务区）在系统纳税人端进行项目登记产生项目编码后，再依据其项目编码在“大集中”系统办理代开发票手续。
　　（二）代开票纳税人销售不动产的，如属于一次性销售（如办公楼转让）或二手房交易的，按照国家税务总局《关于加强和规范税务机关代开普通发票工作的通知》（国税函［2004］1024号）文件规定，以及本办法第十二条第（五）款的要求提供有关资料，由税务机关在系统税务端进行“零星项目登记”产生项目编码后，再依据其项目编码在“大集中”系统办理代开发票手续。

　　第二十七条 发票的其它管理
　　纳税人为开发房地产项目，接受设计、施工、监理、装饰等单位和个人提供的应税（营业税）劳务，应在支付设计费、工程款、监理费等费用时，取得合法、有效的发票，且须在发票票面上注明房地产项目名称，否则在进行该项目土地增值税清算时不予扣除。
　　纳税人如取得项目的车位使用权经营收入的，应在系统进行登记后，向付款方开具《租赁业发票》。

　　第五章 纳税申报管理

　　第二十八条 纳税人应按月分项目办理项目申报，纳税人可通过网报系统，或直接向房地产项目所在地的主管税务机关进行纳税申报。
　　纳税人申报时应根据上月的开票情况及取得车位使用权经营收入的情况通过系统分项目确认当月申报的营业额。

　　第二十九条 纳税人发生外出经营从事房地产开发的，除就外出经营项目在项目所在地进行纳税申报外，应向机构所在地的主管税务机关申报异地销售不动产税款缴纳情况，并向项目所在地主管税务机关提供其外出经营项目已申报企业所得税的证明，未能提供的，在项目所在地一并申报缴纳企业所得税。

　　第三十条 纳税人发生下列行为视同销售不动产或转让土地使用权，应按规定申报缴纳地方税费：
　　（一）将取得的土地使用权或者不动产抵偿工程款、贷款等债务的；
　　（二）将不动产用于安置拆迁户的；
　　（三）将不动产作价作为股利分配给股东；
　　（四）将取得的土地使用权和开发产品换取其他单位、个人的非货币性资产的；
　　（五）单位将不动产无偿赠与他人的；
　　（六）将不动产用于赞助、职工福利或者奖励的；
　　（七）将合作开发的不动产进行分配的；
　　（八）税收法律、法规和规章规定的其他情形。

　　第三十一条 纳税人转让已完成土地开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让土地使用权”申报缴纳地方税费；转让已进入建筑施工阶段的在建项目，按“销售不动产”申报缴纳地方税费。
　　在建项目是指立项建设尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

　　第三十二条 纳税人转让不动产有限产权或永久使用权，应视同销售不动产申报缴纳地方税费；利用自有施工力量，自建建筑物后销售的，其自建行为视同提供建筑业劳务，应一并申报缴纳地方税费。

　　第三十三条 对虽未办理过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给购买方，并向购买方收取了房地产价款或其他经济利益的，应按“转让土地使用权”或“销售不动产”申报缴纳地方税费。

　　第三十四条 纳税人取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位的要求进行施工，并向对方预收房款，工程完工后，办理产权转移手续的，应按“销售不动产”申报缴纳地方税费。
　　有关单位和个人出售委托房地产开发企业代建的房屋，应按“销售不动产”申报缴纳地方税费，其计税营业额为向购房者收取的全部价款和价外费用。

　　第三十五条 纳税人赠与不动产或销售不动产价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权按下列方法之一或同时采用两种以上方法核定其营业额：
　　（一）按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定；
　　（二）按纳税人近期销售同类不动产的平均价格核定；
　　（三）按市场最近时期同类（即同地段、同规模、同档次）不动产的平均价格核定；
　　（四）按下列公式核定计税价格：
　　计税营业额＝营业成本（房地产开发成本）×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
　　其中，成本利润率按有关规定执行。

　　第三十六条 已开工登记的房地产项目，在项目登记生成项目编码后，在开发、销售期间，纳税人应在每季度终了后15日内，通过系统分项目填报收入、成本、开发费用情况，直至项目办理注销登记。

　　第六章 项目土地增值税清算

　　第三十七条 纳税人符合土地增值税清算条件的，应按国家税务总局《土地增值税清算管理规程》、《土地增值税清算鉴证业务准则》规定期限报送相关的资料，同时通过系统进行项目土地增值税清算的申请，税务机关按相关规定进行项目土地增值税的清缴或清算。
　　纳税人应在项目应纳税费清缴后，主管税务机关方可受理项目注销登记申请。

　　第七章 政府相关部门涉税信息的采集

　　第三十八条 税务机关应在各级党政部门主导下完善协税护税机制，建立涉税信息传递协作机制。按税政部门对口国土、房管、规划建设部门，征管部门对口工商部门,计财部门对口财政、发改部门划分，按季分别向有关部门采集房地产业的涉税信息。

　　第三十九条 涉税信息的采集按市级和县级两级采集，涉税信息的传递介质为纸质报表和电子文档。并积极创造条件实现与相关部门涉税信息的实时交换和共享。税务机关应将采集的涉税信息分类录入大集中系统以及建筑业、房地产业税源控管系统。

　　第四十条 各级税务机关应充分利用各部门的涉税信息，通过系统将涉税信息逐级分发至税收管理员，由税收管理员逐项确认办理项目登记的情况，分情况进行管理：
　　（一）项目已实际开工，但未办理登记的，由房地产项目的所在地的主管税务机关指派相关税收管理员跟踪落实工程项目的纳税人，责令限期办理项目登记，纳入正常管理。
　　（二）项目已立项但未开工，暂未能办理项目登记的，转系统的“待开工项目”处理。
　　（三）项目不存在或重复的，转系统的“无效数据”处理。

　　第八章 数据分析与纳税评估

　　第四十一条 系统设置多项数据交叉稽核指标和分析指标，定期自动分析比对各种信息，对项目实行全程数据监控，建立异常信息库，供各类税收管理人员使用。系统将自动对异常数据进行定性和定量分析，并依据分析结果对疑点户进行排队。

　　第四十二条 主管税务机关对于系统提示的纳税人预警信息应及时进行跟踪排查，对于不能立即排除的异常情况应及时转入纳税评估，开展质疑约谈，通过纳税评估确定进一步采取的征管措施。

　　第四十三条 主管税务机关必须定期通过实地勘查项目的售房进度和售房价格，或通过其他渠道掌握有关情况，对纳税人填报的资料进行核对，经核对有明显不符的，及时反馈纳税人，要求其在系统进行相应调整，确保系统数据分析的信息的准确性。

　　第九章 违章处罚（理）管理

　　第四十四条 发票停售停开
　　纳税人违反税收法律法规规定，存在下列违法行为且不接受税务机关处理的，税务机关将停止供应发票（停止向其供售新发票），同时停止纳税人开具发票（已被纳税人领用的，停止开具）：
　　（一）不如实填开发票的；
　　（二）未按规定及时足额申报纳税的；
　　（三）税务机关发现的纳税人其它违反发票管理办法及有关法律、法规规定行为的。
　　纳税人违反协议的约定，存在下列行为且不接受税务机关处理的，税务机关将对已领用发票纳税人停止开具发票。
　　（一）在开具发票前未按要求登记可售楼牌号及售房交易信息的；
　　（二）手工或使用其它非本办法规定的网络开票方式填开发票的。

　　第四十五条 房地产开发企业未按本办法规定进行项目登记、纳税申报、报送纳税资料（含电子数据）以及税务机关要求办理的其它涉税事项，经税务机关责令改正仍不改正的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其他现行税收法律法规规定予以处罚。

　　第十章 附则

　　第四十六条 系统全面上线运行后，新开发的房地产项目，或者项目的可售不动产未销售完毕的且未售不动产建筑面积占整个项目可售建筑面积低于85%且未售不动产不超过30套（间）的，或项目应纳税费未清缴完毕的，均应纳入系统的项目管理。对符合条件且主管税务机关确定不纳入系统项目管理的，需要开具发票时，应按规定提供有关资料后申请税务机关代开。
　　为确保系统上线运行数据的完整性和准确性，对于项目的上线前已申报缴纳税费及已开具的发票（包括自开和税务机关代开），必须在系统补录项目上线前的纳税情况和开票情况。

　　第四十七条 其他未尽事宜，按现行税收法律、法规、规章有关规定执行。

　　第四十八条 本办法“日内”、“以上”均含本数,“以下”均不含本数。

　　第四十九条 本办法由惠州市地方税务局负责解释。

　　第五十条 本办法自2010年4月1日起施行。

广东省惠州市地方税务局
2010年3月19日

　　附件：安装使用广东省地方税务局建安业、房地产业税源控管系统协议书（略）